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行业透视 |​ 稳地产效果不显,还需哪些刺激政策才能激活市场

       2022年以来,中央密集表态稳地产,地方政策接连松绑托市,但政策效果并不明显。3月,房地产市场整体依旧低迷,百城成交同比跌幅扩至51%。为何稳地产政策效果欠佳?未来还需要哪些刺激性政策才能有效激活市场热度?

       一、中央密集稳地产   地方接连松绑托市但收效甚微   3月百城成交跌幅扩至51%

       2022年以来,中央密集表态稳地产。例如金融委强调,要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案。随后银保监会、央行、证监会和外汇局纷纷部署落实工作,财政部也表示,今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

       居民按揭贷款政策边际改善,主要涉及放宽公积金贷款、下调首付比例、局部放松限贷、下调房贷利率、缩短放贷周期等。例如郑州认贷不认房,已有一套房且贷款结清的,再次申请按揭贷款执行首套房贷款政策。

       郑州、福州等放松“四限”调控,昆明、惠州等财税刺激托市。例如福州局部放松限购,非户籍家庭无需缴纳社保或个税即可在五城区购买一套144平方米以下的住房,长乐区户籍则可以在五城区购买两套住房。又如惠州大亚湾区实施人才购房补贴,各类人才在大亚湾区首次购买唯一新建商品住房,每平方米补贴100-250元。

       不过,稳地产政策效果并不明显,房地产市场继续下行。3月,100个重点监测城市商品住宅成交面积2584万平方米,环比增长33%,但同比跌幅扩至51%。各城市市场加剧分化,西安、海口等部分城市市场回稳,成交同比跌幅明显收窄乃至转正,但重庆、长春、盐城等市场下行压力加剧,成交同比跌幅达到80%以上。

        二、市场需求及购买力皆透支   叠加房企暴雷市场信心缺失   现有政策较难扭转颓势

        我们认为稳地产政策效果欠佳,究其原因不乏以下三方面因素:

       第一,市场需求透支,房地产行业规模基本见顶。主要体现在以下五个方面:其一,城镇化进程减速换挡,城镇人口增量由峰值2949万人跌至1205万人。其二,二孩、三孩新政不改出生率下行趋势,出生人口由峰值1973万人降至1062万人。其三,人口老龄化问题愈加严重,65岁以上老人突破2亿人,老年抚养比高达21.1%。其四,需求结构由增量刚需过渡至存量改善,三房、四房成交占比高达75%。其五,住房需求趋于饱和,全国商品房销售面积连续5年高位保持17亿平方米,人均居住面积超40平方米。

       第二,市场购买力透支,居民继续加杠杆购房的空间显著受限。主要体现在以下三个方面:其一,居民现实购买力透支,M1增速低至4.7%。其二,房价持续上涨透支未来预期,城市低收入群体、新市民购房贵且难问题日益严重。其三,居民过度加杠杆购房,按揭贷款余额跃升至38.3万亿元。

       第三,导火索则在于房企债务违约事件频繁发生,市场信心明显缺失。随着房地产行业转向去杠杆,企业面临巨大危机,销售、融资急剧下滑,房企债务违约事件爆发更加频繁,且涉及企业规模也更大。受此影响,购房者普遍担忧项目交付困难甚至烂尾,市场信心明显缺失,市场观望情绪愈加浓重。

       因此,现有稳地产政策力度不够,且未触及到市场需求及购买皆透支、市场信心缺失这些根本问题,实难扭转市场持续下行的颓势。

       三、控制去杠杆节奏引导问题房企有序出清   并提高居民收入预期及购房入市情绪

       我们认为当务之急在于恢复市场信心,重点涉及以下两方面内容:

       其一,房地产金融政策应当从去杠杆到稳杠杆,适度控制去杠杆节奏和力度。基于防范化解房地产企业风险,涉房融资理应解冻,房企整体融资环境应明显改善。具体而言,支持房企的合理融资需求,支持优质房企开展并购贷款融资,有序引导企业销售、购地、融资等经营行为逐步回归常态。

       更为重要的是,对于房企债务违约问题也要给出实际的解决方案,引导问题房企有序出清,最大程度维护住房消费者的合法权益,至少要保证问题项目都能顺利交付,决不能突破“保交楼”的政策底线。

       其二,全面落实经济稳增长,提高居民收入增长预期。用发展的眼光看待现阶段居民购买力透支的问题,把经济稳增长放在更加突出的位置,更好地解决居民就业,多渠道促进居民增收,全面提高居民收入增长预期,让更多的潜在置业群体都能安心买房、放心消费。

       四、放松限贷支持改善群体购房   理想预期下各线城市楼市轮动回稳   土拍热度改善

       受限贷政策影响,大量改善性需求被压制。2021年,改善性需求相对坚挺,据CRIC重点监测的 194个样本城市成交结构数据显示,三房成交套数占比高达54.5%,四房成交占比稳步提升至20.7%。但受限贷政策影响,不少城市二套房首付比例都在50%以上,部分城市更是达到70%乃至80%,很大程度上提升了改善性客群首付款支出压力,大量改善性需求被压制。

       在市场需求层面,还是要予以适当刺激,限贷政策应当有所放松,尤其要下调二套房首付比例,才能有效激活相对充裕的改善性购房消费,届时房地产市场回稳将是大概率事件。

       其一,下调二套房首付比例。例如认贷不认房,首套住房贷款已结清,再次申请按揭贷款按首套房贷款政策执行。其二,调降二套房贷利率。下调二套房贷利率的上浮比例,尽量向五年期以上LPR4.6%靠拢。其三,缩短按揭放款周期。改善性客群只要具备购房及还贷能力,均能正常办理按揭贷款,商业银行应依据合规的操作流程予以审核尽早放贷。

       理想情况下,随着相对充裕的改善性需求持续释放,各线城市房地产市场有望轮动回稳,市场热度将由一线城市到二线城市最后三四线城市梯次传导。具体而言,一线城市市场需求及购买力最为坚挺,房地产市场有望率先企稳。二线城市市场需求相对充裕,但居民购买力有所透支,房地产市场或将轮动企稳。三、四线城市市场回稳需要较长时间周期,尤其是那些市场需求及购买力严重透支的弱三、四线城市,房地产市场或将继续盘整。

       可以期许的是,随着房地产市场回稳,叠加企业融资、销售预期明显改善,土地市场也将回稳。具体而言,倘若房企资金周转压力大幅缓解,企业拿地情绪便能有所提升,土地流拍现象或将明显改善,绝大多数城市无需城投公司继续托底拿地。尤其是那些供地相对紧俏的核心一、二线城市,整体土拍热度有望明显提升,主城区优质宅地或将高溢价出让。(本文转载至克尔瑞地产研究cricyjzx)

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