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2022年一季度中国房地产总结与展望(上篇)

01   政策篇

中央密集稳地产,地方多样松绑托市

       2022年一季度,中央多部委密集表态稳地产,财政部明确今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件,两会定调探索行业新发展模式,支持新市民等三类购房需求。房企融资、预售资金监管适度松绑,并购贷不计入“三道红线”、保障性租赁住房贷款不计入“两道红线”、全国性商品房预售资金监督管理办法出台。居民按揭贷款政策边际改善,各地放宽公积金贷款、下调首付比例、局部放松限贷、下调房贷利率。15城出台新政刺激购房需求,重点涉及松绑限购、取消限售、发布购房补贴、棚改货币化安置等。

       展望二季度,政策基调维持房住不炒,维持稳定但不会全面刺激。信贷层面,一是支持房企的合理融资需求,支持优质企业开展并购贷款融资,二是支持合理住房消费,降低居民按揭贷款成本,保障刚需、满足改善,给予新市民购房相应信贷支持。地方继续因城施策,核心一、二线城市调控政策仍将从紧执行,弱二线和三四线城市或将分类放松,压力城市有望通过棚改、财税托市等刺激居民购房消费。

       中长期来说,首次明确提出探索建立行业新发展模式。完善住房市场和保障体系,加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度,引导住房结构由“重购轻租”向“租购并举”转变,挖潜增量与盘活存量并重,推动城市有机更新。

总   结

       01   中央密集表态稳地产,房地产税年内暂不扩大试点

       2022年一季度,房地产行业仍处在深度调整期,楼市持续低迷,房企面临危机。中央各部委就房地产行业密集表态,释放强烈维稳信号。

       1月17日,发改委发文,提出促进住房消费健康发展,加强预期引导,探索新的发展模式,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

       1月19日,央行副行长刘国强表示,当前重点的目标是稳,政策的要求是发力。要充足发力,、精准发力、靠前发力。

       3月4日,银保监会发文,提出要满足新市民合理购房信贷需求,合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准,提升借款和还款便利度。

       3月5日,两会政府工作报告定调:继续保障好群众住房需求,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

       两会期间,全国政协经济委员会副主任刘世锦表示,短期内货币政策重点在稳房地产,重点支持城市化和结构转型升级过程中住房建设资金需求,房地产行业在未来很长一段时间内,依然会是产业链最长、产业带动能力最强的行业之一。

       3月16日,国务院金融委召开专题会议,强调要切实振作一季度经济,货币政策要主动应对,新增贷款要保持适度增长。关于房地产企业,要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施。有关部门要切实承担起自身职责,积极出台对市场有利的政策,慎重出台收缩性政策。

       随即,央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部等五部委迅速表态,释放强烈“稳地产”信号。其中,财政部有关负责人在接受采访时表示,房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行,一些城市开展了调查摸底和初步研究,但综合考虑各方面的情况,今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

       02   房企融资、预售资金监管适度松绑,利好央企、国企和优质民企

       03   居民按揭政策边际改善,涉及降首付、降利率、放宽公积金

       居民按揭贷款政策边际改善,主要涉及放宽公积金贷款、下调首付比例、局部放松限贷、下调房贷利率。

        第一,济南、北海、自贡、福州等18城放宽公积金贷款。马鞍山、衢州、南宁、晋中、东莞、唐山、南昌、中山、宣城、贵州、达州等11城调升公积金贷款额度,譬如南宁,首套最高贷款额度从60万元提升至70万元,二套从50万元提升至60万元。自贡实行公积金认贷不认房,既无公积金贷款记录又无尚未完清的商贷,按首套房贷款政策执行,有一笔已结清的公积金贷款记录或一笔尚未完清的商贷,按二套房贷款政策执行。北海、南宁、晋中、福州下调公积金贷款首付比例,北海购买二套房或申请第二次公积金贷款,最低首付比例由 60%下调至 40%,福州、南宁、晋中二套房公积金最低首付比例分别调整至40%、30%、20%。济南、青岛、福州放宽公积金异地贷款政策,济南取消公积金异地贷款户籍限制,福州规定外地缴存公积金可以在福州申请公积金买房,青岛同胶东四市实现公积金转移接续同城化待遇,异地公积金贷款最高次数由一次调整为两次。

       第二,重庆、菏泽、南宁等9市下调首付比例。重庆、赣州、菏泽、北海、防城港重启首套房两成首付,佛山、南通、蚌埠部分区域楼盘首套房首付比例按20%执行,南宁二套房首付比例由40%降为30%。

       第三,郑州局部放松限贷,实行认房不认贷。郑州对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

       第四,广州、南京、杭州、苏州等多城下调房贷利率、缩短审批放贷周期,满足居民合理信贷需求。

       1月20日,央行公布1年期LPR降低10BP至3.7%,5年期及以上LPR降低5BP至4.60%,这是5年期LPR自2020年4月来首次调整。

       伴随着LPR利率下调,各地房贷利率步入下降通道。比如杭州房贷利率迎来三连降,首套房利率降至5.3%,二套房利率降至5.5%,基本已回到一年前水平,又比如苏州主流银行首套房贷利率降至4.6%,为近5年来新低。与此同时,房贷放款速度明显加快,譬如上海,平均放款周期缩短至1个月左右,个别银行仅需2-3周,而去年动辄4个月到半年才能放款。

       04   13城财税托市刺激购房消费,郑州“救市19条”最具示范效应

       2022年一季度,房地产市场继续走弱,成交量价处在持续下行通道。受此影响,全国15城出台新政刺激购房需求,重点涉及松绑限购、取消限售、发布购房补贴、棚改货币化安置等。

       第一,南昌、郑州变相放松限购。南昌大专以上学历人员可以不迁户口,提供租赁和学历证明即可购房,夫妻双方不管多少套住房都可以办理夫妻财产约定。郑州鼓励老年人来郑投亲养老,允许其投靠家庭新购一套住房。

       第二,哈尔滨取消限售。哈尔滨2018年5月开始实施区域性限售,在道里、南岗等主城六区内购房自合同签订起满三年方可上市交易,据悉,区域性限售政策即将到期废止。

       第三,昆明、玉林、延吉等13个市(区县)财税托市,发布购房补贴刺激住房消费。比如延吉对农民购房所缴纳的契税给予全额补贴,又比如保定,对在保定市落户的非保定籍高校毕业生,在中心城区购买家庭首套住房,享受博士15万元、硕士6万元、本科2万元购房补贴。

       第四,郑州重启棚改货币化安置,助力楼市去库存。郑州坚持以货币化安置为主,推进棚户区改造,同时促进安置房转化,对已建安置房中群众自住以外房屋, 采取政府回购、回租等方式,盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。

       值得一提的是,3月2日郑州19条楼市新政最具示范意义,作为新年以来首个下场“救市”的二线城市,新政一举松绑了限购、限贷,还重启货币化安置,可谓条条重磅,且成效斐然,据了解,近期郑州新房项目到访量企稳回升,二手房带看量、成交量显著提升。

展   望

       05   坚持房住不炒,中央政策维稳但不全面刺激,支持合理信贷需求

       展望未来,中央政策将适度松绑,货币政策方面,二季度有望继续降准、降息,房地产行业也将从中受益。信贷政策层面,继续支持房企合理融资需求,支持居民合理按揭贷款需求,具体而言:

       一方面,支持房企的合理融资需求,支持优质企业开展并购贷款融资,至少做到不抽贷、续作到期债务、发行并购票据等,国企、央企及优质民企或将更为受益。问题房企则有序出清,并给出实际的解决方案,至少不能突破“保交楼”的政策底线,最大程度维护住房消费者的合法权益。融资“三道红线”、房贷“两道红线”适度放松,适度延长达标期限,给予企业缓冲期。

       另一方面,支持合理住房消费,二季度降准、降息,带动作为房贷利率锚的5年期LPR报价下调,从而降低居民按揭贷款成本,执行好差别化的住房信贷政策,保障刚需、满足改善,给予新市民购房相应信贷支持,合理评估新市民信用水平,制定合理按揭贷款标准,优化借贷流程。

       需要说明的是,现阶段中央政策也仅限于适度松绑,并不会走向全面刺激楼市,类似于2008年“四万亿投资计划”、2014年“930新政”之类的政策不会出台。

       06   地方分类放松调控甚至刺激需求,因城施策促进行业良性循环

       一城一策框架下,地方政府仍需落实城市主体责任,从地方实际出发,因城施策促进房地产业健康发展和良性循环。

       核心一二线城市房地产调控政策仍将从紧执行,坚持调控目标不动摇、力度不松劲,限购等“四限”政策短期内较难退出,同时,严堵监管漏洞。但考虑到房地产市场环境和宏观经济压力,近期调控政策再加码的频率将明显下降。

       弱二线和三四线城市或将分类放松,一方面,多措并举助企纾困,另一方面,适度放松调控,以期稳定市场预期,压力城市或将刺激居民购房消费。具体来说:

       房企端,优化土地竞拍、预售监管等规则,提高行政审批效率,多措并举助企纾困,缓解企业流动性压力。譬如适度降低土拍门槛、调整土拍保证金比例、允许分期延期缴纳土地出让金。又比如在保证交付的前提下,因企施策,提高诚信企业预售资金支取比例。又或是适当调降商品房预售取证门槛,简化行政审批流程,缩短审批时间等。

       居民端,适度松绑限购、限贷,比如调降落户门槛,中小型城市全面放开落户,出台就业、租房补贴,吸引青年人才落户。又比如信贷层面,提高公积金贷款额度、贷款比例,放开异地公积金贷款,降低商贷首付比例,取消认房又认贷,下调房贷利率。而那些市场下行过大、库存高企、去化承压的城市,可以通过棚改货币化安置、财税托市等方式来刺激居民购房消费,譬如出台购房补贴,鼓励进城农民、大学生、外来务工人员等新市民群体购房,又或者推进棚户区改造,提高货币化安置比例,创造更多增量购房需求。

       07   探索新发展模式,完善保障体系、推进租购并举、盘活存量资源

 

02   行业篇

销售投资增速6年次低,二季度仍将低位

       2022年一季度行业继续调整,前2月销售和投资同比增速均为近6年次低,全国商品房销售面积、金额分别同比下降10%和19%,销售均价同比下降11%。土地购置面积和房屋新开工、竣工面积分别同比下降42%、12%和10%,仅房屋施工面积微增2%,受此影响下开发投资额仅同比微增4%。

       预计二季度,全国销售和投资规模将继续维持较低水平。从中央到地方的调控宽松对市场信心的修正需要较长时间。东部地区和中高端市场预计将率先回暖,但整体新房销售将延续一季度“量价齐跌”的走势。民营房企财务风险尚未化解,建安投资和土拓投资难以高规模放量,整体开发投资增速将进一步收窄。

总   结

       01   一季度销售量价齐跌,金额同比降19%近6年次低、均价同比跌11%

       据国家统计局数据:1—2月,商品房销售面积15703万平方米,同比下降9.6%;商品房销售额15459亿元,下降19.3%。

       1-2月商品房销售均价为9845元/平方米,环比上升3%,同比下降11%。2月70个大中城市新建商品住宅销售价格同比上升1.2%,其中三四线城市同比下降0.1%。

       “量价齐跌”的市场行情下房价增速也降至历史低点。不难看出在当前低迷市场环境下存在的两个特征:

        一方面,房价处于短期低点。全国商品房房价同比下降、70城商品住宅房价涨幅缩至新低、三四线商品住宅房价同比下降。从CRIC统计数据来看,1-2月二线城市沈阳、郑州商品住宅成交均价分别同比降16%和10%;三四线城市东莞、温州则同比均降8%。“房住不炒”的方针和持续近6个月的行业下行使得全国城市房价已压降至短期低点。

       另一方面,房价已下降至底部。全国商品房销售均价环比上升,2月起多数城市不再“以价换量”甚至收回了特价房源。持续降价和零星的房企暴雷下购房者观望心态浓厚,“只看不买”下房企在新房销售上已采取“躺平”策略。

       02   新开工、竣工、土地购置均负增长,开发投资规模增速为6年次低

      据国家统计局数据:1—2月,全国房地产开发投资14499亿元,同比增长3.7%。对比往年同期来看为近6年次低,仅高于2020年。

       建安投资方面,受到房地产业和建筑业行业信心的影响,房屋新开工和竣工增速无力维持正增。一方面,民营房企资金紧缺下项目新开工进度一再取消拖延,需集中力量于“保交付”任务;另一方面建筑业在难以收到足额工程款项的预估下,房屋竣工进度也曾一再延迟,延绵一年的“竣工牛”顷刻中止。

       土拓投资方面,房地产资金面收到严控下,民营开发企业多已无力购置土地。加之1-2月并非22城集中供地节点,房企无购置土地动力。3月北京、上海、福州、厦门和合肥等核心城市陆续开展了首轮集中土拍,虽在土拍规则和利润空间上多有放宽,但从成交成果来看仍多以国企央企和本土城投为主。

       03   待售库存增量创新高致总量增至5.7亿平,商品住宅较去年末激增24%

       国家统计局公布数据显示,2月末,商品房待售面积57026万平方米,比2021年末增加6003万平方米。其中,住宅待售面积增加5552万平方米,办公楼待售面积增加104万平方米,商业营业用房待售面积减少335万平方米。

       根据历史规律,开年之初整体商品房待售面积都会迎来一轮显著跳增,今年也不例外,不过今年增量突破6000万平方米,创历史新高。究其原因,与楼市行情“急转直下”和新冠疫情各地频发密不可分。而这其中住宅待售面积增加5552万平方米,由此不难看出,居民购房自住热情迅速消退,观望情绪持续加剧,即便中央到地方“托市”政策不断,短期内仍难修复行业信心。

展   望

       04   高基数和信心博弈叠加,二季度销售仍负增长但东部市场或将率先企稳

       短期内,市场仍将处于调控信贷松绑和居民购房信心的博弈之中。新房销售东部地区和中高端项目或将率先企稳,但全国整体仍将负增长。基于2021年上半年较高基数,二季度新房销售表现将维持负增长。

       政策宽松最先刺激到高端购房者需求释放,市场回暖将率先出现在东部地区核心城市,如苏州、宁波、台州等已有明显升温;豪宅销售回暖将领先于其他产品(2月70个大中城市144㎡以上新建商品住宅销售价格同比增1.4%)。

       05   开发投资信心与融资资金短期尚难恢复,二季度投资增速再降

       近期政策虽有一定利好,但传导到市场、企业还需一定时间,尤其是经历财务危机的房企则需要更长恢复期。房企拿地方面,高流拍、国企央企托底仍将为土地市场常态。重点城市已经开始进一步完善优化土拍规则,如北京、福州和厦门均已完成2022年首轮集中土拍,在土拍规则基本保持不变的原则下调高了销售指导价、降低限售期限等。虽然给予了参拍房企更多的利润空间,但实际土拍结果收效一般。

       房企资金链紧绷而新房销售遇冷下,叠加保交付、促施工在建,房企将继续对项目新开工保持谨慎态度,新开工规模或进一步缩减。房企暴雷引发的关联行业波动下,施工强度的下降使得整体建安投资规模难以维持。土拓投资有限且建安投资乏力下开发投资规模失去有力支撑。叠加2021年上半年投资规模较高的因素。因此预计二季度投资增速将继续收窄,并有负增长的可能。

03   土地篇

一季度成交建面跌入谷底   供地门槛降低下市场热度略有回升

       2022第一季度,受集中供地阶段性“低谷”和楼市下行的影响,土地成交规模跌入谷底,同比降幅高达六成,成交均价也因此呈现出同环比明显下降趋势。市场热度方面,受多城土拍降门槛影响,溢价率、流拍率等热度指标表现略好于去年年末,一季度市场热度略有回升。

       接下来,在各地积极调整供地端策略应对市场变化及政策端利好消息的影响下,预计二季度少数重点城市土拍或将有所回温。但受制于多数房企资金压力仍未得到实质性纾解,大部分城市的地市热度仍将维持在低位,尤其是楼市持续下行的城市,土地流拍现象频发仍难以避免。在此影响下,预计二季度整体市场热度仍将维持中低位运行。

总   结

       01   一季度土地成交量价齐跌,多城土拍降门槛、溢价率得以环比微涨 (节选)

       成交规模跌入谷底,同比降幅高达六成。一季度,全国300城经营性土地成交建筑面积仅15771万平方米,环比跌幅高达81%,同比来看,受集中供地阶段性“低谷”和市场下行的影响,同比降幅高达60%。分月来看,在供地节奏变化及多地疫情反弹的影响下,1-3月的土地成交量均明显不及去年同期,一季度土地成交规模也因此跌入谷底。

       各能级城市表现基本一致,成交规模和成交金额同环比均大幅缩减。一线城市仅北京完成首轮集中供地,因此成交规模和成交金额同环比均明显减少,尤其是成交面积,环比降幅更是高达84%;二线城市仅有宁波、福州、青岛、合肥等少数城市有集中土拍,因此成交规模和成交金额也大幅减少;三四线城市受楼市下行的影响更为严重,土地市场更是低位运行,成交规模和成交金额环比降幅均超八成。

       02   长三角成为供地主力,宁波、杭州、合肥、台州等城市竞拍热度较高(节选)

       从重点监测的城市来看,长三角二三线城市成为一季度土地市场的成交主力。从成交建面TOP20城市来看,有12个城市都是长三角城市,前5位城市均为长三角城市,其中宁波以380万平方米的成交体量位居于首位,徐州、杭州、盐城及淮安分列二、三、四、五位,成交量均超190万平方米。排在第六位的是北京,成交建面达188万平方米,同时其也是一线城市中唯一上榜的城市。二线城市除上文提到的宁波和杭州外,还有合肥、南昌、青岛、西安、石家庄和成都六个城市,成交建面均超100万平方米;三四线城市则占据11席,除位于榜单前5位的徐州、盐城、淮安外,大部分城市均位于榜单后半段,成交建面也基本少于100万平方米。

       03   流拍现象较去年年末有所缓和,楼市萎靡致弱二三线地块流拍现象频发(略)

展   望

       04   二季度成交规模将周期性回升但难追平去年同期,市场分化趋势将更加凸显(节选)

       2021年一季度,受疫情反复及供地节奏变化影响,全国土地市场成交规模同环比均呈现了大幅下降趋势。接下来,随着各城市供地计划逐渐提上日程,二季度成交规模也将迎来周期性回升。但需要注意的是,由于当前多数房企流动性仍存较大压力,拿地态度仍旧谨慎;同时,为了减少流拍现象,以22城为代表的重点城市多缩减了首轮集中供地规模,如重庆、武汉、青岛等此前供地大户的供应量基本在150万平方米以下;由此来看,二季度土地市场成交规模也仍难追平去年同期。

       场热度方面。为了提振市场、稳定预期,自去年年末以来,市场利好消息不断释放,各地政府也在供地端主动调整,如合肥、厦门加大中心城区优质地块供应比例、减配建、降低回炉地块地价等,一季度成交溢价率、流拍率等热度指标也因此较去年年末有所好转。若二季度利好政策细则能落地实施,尤其是金融端,房企资金压力得到实质性纾解,以重点城市市场将率先回暖。但回暖预期仅限于楼市韧性较强的一二线及强三线城市,购房需求萎缩、楼市成交疲软的城市土地市场热度仍将维持在低位,市场分化趋势会更加凸显。

       本文转载至克尔瑞地产研究(cricyjzx)。

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